Derfor er det smart å skrote SD-anlegget

I fjor sommer ble jeg intervjuet i en artikkel hos NemiTek, hvor jeg fortalte om kontorbygget K11C i Bergen, som ved hjelp av trådløse sensorer ble styrt helt uten bruk av det eksisterende SD-anlegget. Ny eiendomsteknologi/proptech hadde gjort SD-anlegget overflødig og sistnevnte var disruptet og parkert.

Jeg mente derfor at tiden med det var moden for å «kaste SD-anlegget».

Henger ikke med i utviklingen

Dette har skapt en del reaksjoner og flere rådgivende ingeniørmiljøer fremholder at det å «kaste SD-anlegget» er både feil og lite smart.

Kan vi kaste «SD-anlegget»? Hvor smart er det?

Nesten åtte måneder etter at artikkelen stod på trykk, rykker Rambølls fagsjef bygningsautomasjon, Trond Bersvendsen, ut og i kommentaren konkluderer han med at SD-anleggene, basert på teknologi fra 80- og 90-tallet, fortsatt har en sentral rolle og et «uforløst potensial» i et moderne bygg i 2023.

Det er ingen tvil om at de rådgivende aktørene både har enorm erfaring og kompetanse, men når det gjelder teknologiutvikling, så står de igjen på perrongen.

På tide å parkere feilaktige påstander

I noen av kommentarene til «Nå kan du kaste SD-anlegget-artikkelen» har det kommet frem informasjon som er direkte feil. Disse påstandene må selvsagt tilbakevises.

Påstand 1: En trådløs sensor på batteri har ikke like god nøyaktighet som en kablet. Fakta: Dette er feil, ofte bruker man samme sensor-leverandør og i tillegg har man gjerne en smartere kalibrering over tid.

Påstand 2: En trådløs sensor kan ha avvik i målenøyaktighet ved reduksjon av batterikapasitet.

Fakta: Dette er feil. Om man ser på f.eks Disruptive Technologies har man et ikke målbart avvik på grunn av varierende batterispenning. Avvik over tid er mindre enn 0,04 grader Celsius per år. Dette gir en utmerket nøyaktighet gjennom hele produktets levetid. Til sammenligning vil en kablet sensor har to andre feilkilder. Om man f.eks bruker en PT1000 element, vil kabelen ha en motstand som svært sjelden er kalibrert. Denne kan også forandres over tid. I tillegg skal den kablede sensoren gjennom mange ledd. Fra sensor til kabel til rekkeklemme, til undersentral og videre til toppen. Her er det mange plasser man kan gjøre feil og det har vært en kjensgjerning i bransjen at Rom1 styrer Rom2 etter en enkel feil på veien. Realiteten er derfor at en kablet sensor ofte kan ha en større unøyaktighet enn en trådløs sensor.

Påstand 3: En trådløs sensor regulerer tregere enn en kablet sensor.

Fakta: Dette kan være delvis riktig. Men de fleste inneklimasensorer sender data på 2,5 minutters til 5 minutters-intervaller, noe som i teorien vil gi svært lite utfall. Om vi ser på forskning på feltet, så er det også interessant å vise til Sintef som forteller at på topp-5 listen over feil i bygg, så er kablet sensorplassering inne på Topp 5: Link til Podcast:

Teknologitoget går stadig raskere, og uten forståelse for de mulighetene teknologien representerer, så risikerer man fort å bli utdatert. Da blir man fort 2020-tallets Kodak-moment eller et 12-binds leksikon, 80-tallets faktakilde, men i dag erstattet av Google fordi det både er mer tilgjengelig, raskere og har informasjon som oppdateres daglig.

Det er ingen tvil om at bygg- og eiendomsbransjen trenger de rådgivende ingeniørmiljøene, men de gjør seg selv en bjørnetjeneste ved å ikke følge med i tiden og «tviholde» på gamle topologier, teknologier og tankesett.

Tre nivåer i et bygg

Jeg vil i denne kommentaren forsøke å forklare hvorfor de tar feil, og hvorfor jeg mener at SD-anlegget ikke lenger har livets rett.

Men først – litt grunnleggende avklaringer.

Begrepene florerer og det er lett å bli forvirret, selv for oss fagnerder. Så hva mener vi egentlig når vi snakker om et SD-anlegg? I tradisjonelle bygg snakker man gjerne om at man har tre lag eller systemnivåer.

På toppen sitter 1) SD-anlegget, hjernen i bygget. Dette er en programvare, og ofte en PC, som styrer automasjon og de tekniske anleggene i bygget. Dette har tradisjonelt skjedd via kablede, lukkede systemer. Tradisjonelt har SD-anleggene vært viktige for regulering og overvåking av de tekniske anleggene i bygg, og det er dette overordnede, masternivået, jeg snakker om når jeg snakker om SD-anlegget.

På nivået under SD-anlegget finner man 2) et automasjonsnivå hvor selve styringen ligger. Dette kan for eksempel være et ventilasjonsanlegg eller en energisentral.

Nederst har vi 3) et feltnivå, tradisjonelt bestående av «dumme» sensorer, energimålere, VAV-spjeld og styring av for eksempel ovner. Det er på dette nivået, på bunnen av pyramiden, at proptech virkelig har tatt av og fått sitt fotfeste de siste årene.

Så hvorfor trenger vi ikke lenger SD-anlegget?

I et tradisjonelt anlegg er det SD-anlegget som er tiltenkt rollen som «den smarte» , noe det også var da det kom på 80- og 90-tallet. Mens resten av verden har gått videre, med smarttelefoner og apper, så har drift av bygg blitt hengt igjen i teknologi fra 90-tallet.

Det blir som om arbeidsplassen din skulle tviholde på MS-DOS, mens verden utenfor surfet forbi på iPhoner, iPadder og andre smarte duppeditter. Det sier seg selv at man fort ville havnet i bakleksa. De siste årene har imidlertid fremoverlente teknologiselskaper, alene, men også sammen med mer tradisjonelle leverandører, utviklet nye, smarte produkter og løsninger.

Under VVS-dagene i oktober var det åpenbart at det nettopp er det som har skjedd. Flere av utstillerne presenterte nye, smarte produkter og løsninger som kommuniserer trådløst og direkte med sensorene uten behov for å gå via SD-anlegg eller sky.

LES OGSÅ

– Hvis Matter holder det de lover, er det bare å skanne en QR-kode, så er alt gjort

For eksempel har Lindab sammen med Airthings utviklet et slikt smart VAV-spjeld hvor sensorer og spjeld snakker sammen, samtidig som Belimo viser vei med en stand alone» varmesentral, autonom med sky og API. Dagens virkelighet er derfor at mange av de tekniske komponentene i et bygg har blitt smartere enn SD-anlegget. Sistnevnte har ikke fulgt med i utviklingen og henger igjen i gamle protokoller og løsninger.

SD-anlegget har derfor blitt en propp i systemet som står i veien for en utvikling av en mer bærekraftig bygg- og eiendomsbransje.

Handler om å forenkle

Det er en dårlig skjult hemmelighet at jeg er over snittet opptatt av ny teknologi. Det har jeg vært siden tenårene og derfor utdannet jeg meg tidlig på 2000-tallet som elektriker med videreutdanning som serviceelektriker og automasjonstekniker. Jeg kan derfor i løpet av karrieren skryte av å ha vært med å installere flere hundre SD-anlegg. Jeg så fort potensialet i ny eiendomsteknologi og med det også begrensningene i eksisterende løsninger.

Derfor etablerte jeg også i 2019 landets eneste levende lab for testing av nettopp slik teknologi. Mye av det vi i dag tester er ikke klart for markedet og krever videreutvikling, mens andre ideer går direkte i «godt forsøk, men ikke verd å gå videre med-bunken». Noen av løsningene og teknologiene er likevel av en slik karakter at de har i seg kraften til å gi bygg- og eiendomsbransjen et løft i riktig retning. Disse tar vi med oss videre og legger i den nye verktøykassen for god og effektiv eiendomsdrift.

Hovedpoenget til mange av løsningene er at de forsøker å forenkle prosesser som så langt har vært både tungvinte og kostbare.

Tre regler for suksess med proptech

Etter å ha testet mer enn tusen duppeditter og løsninger har vi gjort oss en klar oppfatning av hva som skal til for å lykkes med ny eiendomsteknologi. Det er egentlig ganske enkelt, det eneste som kreves er at man følger tre regler.

1) For det første må alle komponenter i systemet være stand-alone. Det betyr at de må ha en egen, innebygget, styringsenhet og at «smartness» i form av at ulike teknologier kan legges på toppen av løsningen. Det innebærer at man ikke skal «klistre» en trådløs temperatursensor inni et ventilasjonsaggregat for å regulere varmestyringen. Logikken for ventilasjonsanlegget skal være inkludert i løsningen, men man kan velge å tilføre smartness på toppen. For eksempel kan man begynne med å behovsjustere luftmengden basert på data fra inneklimasensorene.

2) Andre regel er at det må være veldig klare grensesnitt for hvem som «eier» hva i systemet. Det betyr at dersom det oppstår en feil, så skal det ikke være tvil om hvor feilen ligger. I dag blir det ofte en «pekelek» hvor ventilasjon, elektriker eller SD som peker på og skylder på hverandre. Dette er selvsagt både frustrerende, tidkrevende og kostbart.

3) Den tredje regelen er at teknikken må forenkles. Alt må gjøres enkelt, ikke komplisert, noe som hovedtilnærmingen til all eiendomsteknologi. Ved å tenke slik blir hele systemene forenklet, og da kan vi eller andre komme tilbake etter ti år og fortsatt forstå hva og hvordan vi tenkte da vi installerte løsningen i 2023. I dag er det ikke alltid like enkelt.

Eksemplene som viser at det fungerer

K11C i Bergen, som vi nevnte tidligere, er et av eksemplene som viser hvordan dette kan gjøres i praksis. Bygget var bare 20 år gammelt, men modent for oppgraderinger.

Tradisjonelle rådgivere foreslo en full rehab til 220 millioner kroner.

Dyrt, syntes huseier, som tok kontakt med oss. Vi begynte med sensorer som samlet data om bygget for å dokumentere faktisk tilstand. Den var faktisk ikke så ille og en komplett rehab fremsto derfor som et overdrevent tiltak.

Over en periode på to år har bygget blitt oppgradert med smarte ventilasjonsanlegg og en varmesentral som fungerer utmerket alene. Vi har også tatt kontroll over hvert enkelt rom. Det har vi løst med å installere smarte spjeld og sensorer som snakker direkte sammen.

Siden Proptech Bergen, vår lab for uttesting av ny eiendomsteknologi, har lokaler i dette bygget, så har vi også lagt opp til at styringen kan foregå på to måter. Enten kan sensorene kommunisere direkte mot Lindabs nye VAV-spjeldet ved hjelp av Bluetooth eller via skyen som så sender dataene tilbake til styringsenhet, hvor informasjonen gjøres om fra API til Modbus, som så kommuniserer med Trox-spjeldene.

LES OGSÅ

Samler ny teknologi i smarthus

Begge måter fungerer utmerket. På toppen av løsning kan vi legge hvilken som helst plattform, det er opp til brukeren. I dette tilfellet bruker vi en Proptech Dashboard-løsning, hvor alle data også går direkte til 3D-modellen og FDV-systemet. Bygget fungerer i dag bedre og driftes mer effektivt enn noen gang. I tillegg har huseier spart minst 200 millioner kroner. Det er da penger det også.

Et annet bygg hvor vi har gjort noe av det samme, er DNBs praktbygg i Markeveien 1B i Bergen. Vi har tatt med oss det samme tankesettet. Funksjonalitet og styring er derfor ivaretatt takket være trådløse og batteridrevne sensorer, mens både romkontroll, ventilasjon og varmesentral er stand-alone. Alle data kommuniseres på MQTT (en åpen nettverksprotokoll for maskin-til-maskin-kommunikasjon), og på denne måten har vi også her «skrotet» det tradisjonelle SD-anlegget. Om kunden skulle ønske å se data kan man eksempelvis bruke PowerBI, leietaker-app eller en valgfri Dashboard-løsningen.

Begge eksemplene dokumenterer at SD-anlegget er overflødig. Sensorikken går mot spjeldet via skyen og dersom noe går ned og spjeldet ikke mottar data, så vil dette gå til Vmax. Det verste som skulle skje er derfor at møterommet får litt for god luft.

Forstår at det kan gjøre vondt

Det er lett å forstå at noen kan være skeptiske til nye måter å gjøre ting på. Nye løsninger møter alltid motstand og for enkelte kan det selvsagt også gjøre vondt, da det kan bety slutten for eksisterende løsninger (les: Kodak/leksikon/Nokia, etc).

Noe av frykten for ny teknologi kan hos enkelte kanskje være knyttet til at mye skjer i skyen. For ikke så mange år siden var det fremdeles mange som mente at det var galskap å lagre viktige tilbud og anbud i skyen, og fortsatt er det mange som mener at skyen er farlig. Frykten er selvsagt helt ubegrunnet. Skulle skyen gå ned, så vil fortsatt den grunnleggende, lokale styringen, i anlegget fungere for seg selv. Fordelen med skyen er at i de 99,9 prosent av tiden når den er operativ, så kan vi legge smartnessen på toppen og slik styre byggene våre enda smartere og mer effektivt.

Jeg er helt klar over at det kan være provoserende å høre at vi kan gjøre ting enklere, bedre, mer brukervennlig og bærekraftig, til 20 prosent av dagens kostnader. En tommelfingerregel i bransjen, er også at prosjektering ikke skal koste mer enn 10 prosent av prosjektets totalkostnad.

LES OGSÅ

Leietakerne skygget banen, så tok huseier energigrep

Nye løsninger kan dermed gjøre det krevende å opprettholde høye vekst- og omsetningsambisjoner. Kanskje kan det derfor oppleves som krevende for rådgivermiljøene å ta tak i «den nye måten» å gjøre ting på, en tilnærming som kanskje gjør at man disrupter noen av egne tjenester på lengre sikt. Det man imidlertid må huske på, er at mulighetene er enorme.

I min tid som SD-ingeniør, så kunne jeg maks påvirke og forbedre 10 bygg i året. Med verktøykassen full av ny eiendomsteknologi, kan jeg enkelt gi flere hundre bygg et nytt og forlenget liv, til en brøkdel av kostnaden.

Vi har en skokk av umoderne bygg som skriker etter oppgraderinger. Kostbare SD-anlegg og utdatert teknologi har imidlertid ikke gjort det regningssvarende for gårdeierne.

Ny teknologi gjør det mulig. Så selv om SD-anlegget er modent for dynga, så er mulighetene enorme. Ny eiendomsteknologi gjør ikke kaken mindre, men mye, mye større. Vi inviterer derfor til kakefest og oppfordrer bransjen til å uttrykke sine meninger.

Men for å holde debatten varm – ikke vent åtte måneder med å svare neste gang. ;)