Gi oss en kontraktstandard som muliggjør et bærekraftig resultat

Vi har tidligere i artikkelserien på Nordic Building Room skrevet varmt om BIM leveranse rammeverket ISO19650, og omtalt standarden som en strategi for å gi BAE- næringen et felles løft. ISO19650, som definerer informasjonsstrømmer gjennom et hierarki av informasjonskrav i byggeprosjekter, legger opp til samspill mellom mennesker, teknologi og prosess. For å kapitalisere på dette rammeverket, samt bygge opp om forretningsmodeller som passer, kan det hende at dagens kontraktsmodeller ikke er gode nok.

Nye bærekraftige forretningsmodeller

Design og arkitektur Norge - DOGA kom nylig ut med rapporten ‘Fremtidens forretningsmodeller i byggebransjen’ hvor de korrekt skriver at vi trenger forretningsmodeller som insentiverer økt samfunnsverdi i stedet for å kutte prosjekt- og byggekostnader, og de kommer i rapporten frem til fire fremtidige forretningsmodeller;

1. Leasing: La produktet være en tjeneste

2. Lisensiering: Videreutvikle og skape nye løsninger sammen

3. Design for gjenbruk og resirkulering: Økosystemer som sikrer maksimal utnyttelse av ressursene

4. Effektkontrakter: Samarbeid for økt samfunnseffekt

På tirsdag i forrige uke kom vår proptech parter og IoT ekspert, Tommy Hagens ut med artikkelen ‘Klarer vi å bygge bærekraftige bygg, når vi ikke har bærekraftige forretningsmodeller?’ (Se vår podcast med Tommy her.) Hvor han kritiserer dagens kontraktsmodeller og legger trykk på ‘Leasing’ modellen, som en løsning på totalentrepriseproblematikken hvor totalentreprenøren velger billigst innkjøpspris fremfor det valget som hadde vært mest rasjonelt i et livsløpsperspektiv. Her er vi helt enige med Tommy i at ‘as a service’ er veien å gå.

‘Lisensiering’ for enklere prosjektering og lavere prosjekteringskostnader, og materialbanker innenfor ‘Design for gjenbruk og resirkulering’ modellen, for å legge til rette for sirkulærøkonomi og oppnå bærekraftsmålene er veien vi skal gå.

Samspillskontrakter for fremtiden

I denne artikkelen vil vi imidlertid fokusere på nye samspillskontrakter, spesielt ‘effektkontrakter’ som løsning, og samtidig synliggjøre hvordan totalentreprisekontrakten NS8407 ikke er god nok til å ivareta de nye forretningsmodellene og hva som må til for å oppnå kontraktsstandarder som er tilpasset dagens teknologiske utvikling.

Hva ønsker vi å oppnå? Vi ønsker byggeprosjekter som maksimerer verdiskapingen for de fire perspektivene i prosjektene; eier, bruker, samfunn og prosjektdeltaker, innenfor et kontraktsrammeverk hvor kontraktspartenes gevinst er direkte basert på kontraktspartenes samlede verdiskaping. For å få til dette er det viktig at alle interessentene har så parallelle verdimål som mulig, og dette må insentiveres bedre enn i NS 8407.

Som Tommy Hagenes presiserer i sin artikkel vil totalentreprenøren lett kunne velge pumpen til 10 000,- og bygget vil få høyere driftskostnader. Fra totalentreprenørens perspektiv er jo dette det rasjonelle valget. NS 8407 legger ikke til rette for å belønne verdiskapingen for livsløpet til installasjonene i bygningen. Du kan selvfølgelig definere kontraktssum til å dekke byggekostnader OG 20 års drift, noe som vil legge godt til rette for ‘as a service’, men dette reguleres normalt ikke godt nok totalentreprenørens kontrakter med sine underentreprenører.

Utfordringer i kø

En annen utfordring er dårlige/mangelfulle kravspesifikasjoner hvor en totalentreprenør kan finne på å underby i sitt tilbud for å tjene pengene på endringsordre, og prosjektet blir en kamp om pengesekken mellom byggherreorganisasjonen og totalentreprenøren, istedenfor å samarbeide om å bygge et så bra bygg som mulig.

Det kan hende NS3418 - ‘Ny Norsk Standard for konkurransegrunnlag med ytelsesbeskrivelser for prosjekterings- og rådgivningsoppdrag’ som RIF publiserte samme dag som Tommy publiserte sin artikkel, kan hjelpe noe for å få på plass bedre kravspesifikasjoner. Dette vil vi komme tilbake til i en senere artikkel.

Produksjon av bedre BIM-gjennomføringsplaner ved bruk av samspillsverktøy som Plannery vil også hjelpe, men det vi trenger er en ny NS for samspill, gjerne totalentreprise som insentiverer parallelle verdimål hvor gevinsten gjenspeiler verdiskapingen. Dette tror vi betyr at alle prosjektdeltakernes økonomier må være åpne for at partene kan finne en delingsmodell som fungerer. Dette er et problem som må løses, og vi tror videre at det vil være lettere om en får egnede kontraktsregler for flere former for samspill. Det er virkelig å håpe at Standard Norge får frem slike for samtlige av DOGA sine modeller, men også faseinndelte målpriser som er bra for enklere tiltak.

Dagens standarder synes ikke å være komplekse nok til å ivareta belønningssystemer for verdiskapning senere i et prosjekts livsløp. Vi kjenner tidligere arbeid med en felles NS for samspill, men som ble stoppet midt i prosessen. Vi mener det er på tide å ta opp igjen dette arbeidet, årsaken til at det stoppet var blant annet at Statsbygg og andre ønsket å finne bedre modeller for digitalisering av byggeprosess før en kunne bli enig om en felles samspillsstandard som alle aktørene i verdikjeden kunne stille seg bak. Vårt inntrykk er at bransjen nå er, eller i hvert fall bør være, mer moden på disse temaene.

Elefanten i rommet

Det er mange utfordringer for å komme i mål med gode kontrakter, men elefanten i rommet er muligens det faktum at det ikke er samme organisasjon som bygger bygget, som skal drifte det. Kravspesifikasjoner fra leietakere er ofte basis for totalentreprisekontrakter. Her opplever vi at det lages mye rart, og som ikke ivaretar leietakernes langsiktige interesser særlig godt. Kravene er ofte kostbare å ivareta uten at de har spesielt mye med leietakernes reelle funksjonelle krav og ikke basert på hva som er best i livsløpet til verken leietaker eller byggherre. Kanskje leasing er en bedre modell?

BVP og IDP?

Når vi skal i gang med å lage nye kontraktstandarder for samspill, er det spesielt to metoder som bør tas i betraktning, BVP og IDP. BVP (best value procurement) er en metode for prosjektstyring og innkjøp som vektlegger leverandørens kompetanse og prestasjon. IPD (Integrert prosjektleveranse) er en leveringsmetode for byggeprosjekter som søker effektivitet og involvering av alle deltakere (mennesker, systemer, forretningsstrukturer og praksis) gjennom alle faser av prosjektering, produksjon og bygging.

Akkurat nå synes det å være veldig viktig at det etableres gode kontraktstandarder for ulike modeller for samspillskontrakter, slik at vi kan kapitalisere maksimalt på den potensielle verdiskapingen som kommer med digitaliseringen. Vi bør ikke vente for lenge, da tech firmaene snart vil stå i kø for å ta markedsandeler fra entreprenørene med kunstig intelligens og roboter, som vi diskuterte i artikkel 5.