Hva er egentlig et bygg, og hvorfor skal vi bygge?

I vår artikkelserie under Nordic Building Room har vi tidligere diskutert temaet “Fremtidig gjennomføringsmodell gjennom ISO 19650”. Denne artikkelen skal vi vie til temaet eiendomsteknologi generelt, og utviklingsfasen av et bygg- og eiendomsprosjekt spesielt. ISO 19650 starter som kjent med å stille spørsmålet, hva er egentlig et bygg? Og hvorfor skal vi bygge? Svaret er et verktøy for at en organisasjon skal nå sine mål, som også skal skape verdi for samfunnet og for brukerne av bygget. De samlede kravene i prosjektet må altså fundamenteres i organisasjons krav. Videre kan vi stille oss spørsmålet om dagens aktører i et bygg- og eiendomsprosjekt har den samlede kompetansen som er nødvendig for å lykkes? Vi mener at det altfor ofte ikke er tilfelle, og med bakgrunn i dette legger også standarden opp til at byggherren kan supplere egen kompetanse ved å engasjere en tredjepart for å ivareta denne informasjonsstyringsrollen på vegne av, eller sammen med byggherren.

Håndtering av risiko

I altfor mange bygg- og eiendomsprosjekter er det i dag normalt og tildels akseptabelt at beslutninger blir tatt basert på tidligere erfaring, antagelser, synsing, samt med kopiering av gamle kravspesifikasjoner. Som resultat får vi ofte prosjekter med høye prosjektkostnader med tilhørende stor risiko. Denne risikoen forsøker ofte byggherren å flytte over til entreprenør gjennom en totalentreprise. Dette gjelder nye- og eksisterende bygg, men vi vil i denne artikkelen se spesielt på potensialet i rehabilitering av eksisterende bygg.

I Byggeindustrien 25.03.20 skriver Arve Brekkhus artikkelen “Norge bør satse på rehabilitering fremfor nybygg”, og her er vi enig med forfatter og forsker Marianne Kjendseth Wiik. Videre vektlegger Regjeringen gjenbruk av gamle bygninger som del av klimaløsningen i Kulturmiljømeldingen Meld St. 16, artikkel fra Fortidsminneforeningen 17.04.20, noe som er en sårt etterlengtet strategi. Vi får håpe det blir noe annet enn prat, vi trenger konkrete handlinger som følger opp utallige rapporter og utredninger nå.

Klimagass fra materialer likestilt med energieffektivisering

Vi har begge jobbet med bygg- og eiendomsprosjekter i en årrekke. Vårt fokus har ofte også vært på byggets klimapåvirkning, men kanskje først og fremst basert på energiforbuk og potensiale i energieffektivisering. I relasjon til eksisterende bygg, er klimagasser fra materialer og energiforbruk begge vesentlige elementer skal vi lykkes med å nå klimakrav og forpliktelser. Vi har tett dialog med ulike byggherrer, og mange opplever at ny teknologi og en mer bærekraftige løsninger tvinger frem endrede krav og behov hos potensielle leietagere. Kortere avtaleperioder, mer fleksibilitet rundt arealer og løsninger, press på priser mot avtaletid, og andre krav til innredningen er noen av de områdene som er gjenstand for diskusjon. Tradisjonelt er det knyttet stor risiko til rehabiliteringsprosjekter, og med disse nye kravene fra bruker øker kompleksiteten for gårdeier uten at denne risikoen gjenspeiles i prisene. Det betyr at gårdeier blir tvunget til å tenke annerledes, også all den tid det samtidig er hardere kamp om leietagerne.

Datadrevne handlinger

Vår erfaring er at en stiller mye sterkere som gårdeier i dialogen med leietagere om en kan ta datadrevne handlinger. “Proptech” med IoT og sensorikk har på en enkel og rimelig måte gitt oss store muligheter til å få bedre innsikt om bygget, samt hvordan vi da kan fornye oss gjennom konkret gjennomføring av tiltak. Ofte har vi kommet i kontakt med bygg som er “utdatert”, dvs. at de tekniske systemene er passert 12-20 år av teknisk levealder, og det blir ofte nødvendig å gjøre større inngrep i bygg og tekniske anlegg. I tillegg vet man at tekniske forskrifter har endret seg i betydelig grad gjennom disse årene. Dersom man først starter, må man ofte inkludere omfattende tiltak, og det kan bli kostbart. Siden den tradisjonelle måten å gjøre dette på også involverer mye kabling, blir det gjerne aktuelt å demontere tekniske anlegg i hele bygget, og så bygge det opp igjen. Kanskje er det noe man beholder, men dette er gjerne mest for syns skyld, og i noen tilfeller for å forsvare en mer bærekraftig tilnærming. Så hvordan kan man f.eks. gjøre hele denne prosessen i omvendt rekkefølge, starte med å skaffe seg innsikt, for så å ta riktige valg basert på faktiske data?

Start med infrastrukturen i bygget, og ikke avslutt med fakta

Dersom man ikke har noen data på bygget, hvordan kan man da ta en avgjørelse? Om du flyr i tåke uten å se rullebanen, bør du da ta landingen uten å se på instrumentene dine?

Alle bygg har idag fått smarte målere, og dersom du ikke har et EOS (Energioppfølgingssystem) installert, sørg for å få tilgang til målerne på bygget ditt, dette er selve hjerte i bygget som kan gi deg mye av den innsikten du trenger. Her hentes data direkte fra måleren din i et åpent format, slik at du enkelt kan bruke den verdifulle dataen til å ta gode avgjørelser. Dersom en konsulent eller leverandør kan garantere deg strømbesparende tiltak, ja da har du fasiten som skal vise dette, ikke 1 måned etterpå, men umiddelbart. Her finnes det flere proff-løsninger, men BKK viser også til hvordan du enkelt kan gjøre dette selv om du er begrenset teknisk anlagt.

Tommy Hagenes har tidligere i TU skrevet en artikkel med tematikken «byggene går som normalt, selv om de står ubrukt». Ved hjelp av den beskrevne innsikten ville du kunne reagert, samt stilt de riktige spørsmålene til de som drifter bygget ditt, samtidig som du ser svarene på tiltakene. Byggene våre kan gjerne bestå av flere målere med AMS uttak. På Proptech Bergen har vi egen for elektrokjele (gul farge) og en for resten av bygget. På denne måten kan vi se bruksmønsteret til elektrokjelen, og gjennom det stille spørsmålstegn til brukstiden, og hvorfor denne er på om natten.

Den grønne grafen visualiserer resten av bygget, her ser man tydelig når ventilasjonsanlegg og settpunkt for dag slår inn, og hva sparingen vi gjør om natten betyr. Om du har et typisk kontorbygg og grafene dine er flate, vil det mest sannsynlig gi deg en god grunn til at du bør kontrollere de tekniske systemene, eller kanskje du rent faktisk må oppgradere noe. Men igjen, da tar vi avgjørelser basert på data slik at du kan i ettertid se om det faktisk var lønnsomt.

Sensorikk + eiendomsteknologi = bærekraft

Det å bytte ut komponenter bare for å gjøre et skifte, er ikke bærekraftig. Så hvorfor rehabiliterer vi ofte hele bygget? Av og til kan det å skifte ut en komponent være energireduserende, men er det alltid riktig? En typisk case vi vært mye involvert i er at man ønsker å skifte en pumpe (til en ikke kritisk krets), fordi man ønsker å få inn en feilmelding i et styringssystem. Dette synes vi forsåvidt er bra, men la oss først få data inn i bygget, før vi tar de store avgjørelsene. Så hvordan gjøre en pumpe litt smartere dersom den er helt dum? Sett en sensor på den som visualiserer enkelt hvordan driftsmønsteret er, samtidig som den viser deg enkelt når den går av og på.

Få kontroll på inneklima data fra dag en

Hvorfor skal man rive ut all eksisterende teknikk, og hvorfor ikke starte med det viktigste i bygget? La oss si at bygget ditt står der, det ser fint ut fra utsiden, inngangspartiet er greit. Kontorområdene er gjerne litt utdatert fra “Aker Brygge standard”, men man vet jo gjerne ikke hvem som skal flytte inn, og hvilken pris man kan forvente i dagens marked. Dersom du involverer rådgivere på tekniske fag, kan du risikere å få en omfattende rapport med anbefalinger som involverer en totalrehabilitering. Anbefalinger som ofte ikke er relatert til faktiske klager fra tidligere bruker og leietager. Kanskje bygges det noe som leietager uansett vil endre for å få satt sitt preg på arealene. Vi tror mange gårdeiere kjenner seg igjen i denne problemstillingen, og det å ta valg uten data gir ofte ikke et bærekraftig resultat. Det var bakgrunnen for vår måte å angripe Proptech Bergen- living lab. Så hvordan kan vi egentlig snu opp/ned på dette? I dag har vi sensorikk og annen informasjon om bygget som kan gi oss resultater i form av lett tilgjengelige data.

La oss si at et eldre utdatert bygg er attraktivt for en mindre leietaker som ønsker å flytte inn i et eksisterende bygg og ikke et nybygg. Begynn i det små, og lag løsninger som kan skaleres opp. Start med å få innsikt der man er, juster manuelt, følg med på energiforbruket, og sørg for at leietakerne som flytter inn kommer i gang i bygget. Det gir gårdeier noe «cashflow», og denne kan benyttes til å gjøre små, men målrettede forbedringer basert på de dataene du nå har tilgang til.

Underveis i denne prosessen lærer du kanskje at noe må skiftes, og det er helt greit. Men da tar du igjen en handling basert på data, og du utvikler samtidig bygget ditt, steg for steg. Det som også er verdt å merke seg, er at dette er gjennomført på minutter og med korte prosesser. Det som har endret seg med IoT og “Proptech” er at det skaleres fra 1 sensor, slik at du kan starte med en måleparameter for bare noen få tusenlapper og du er online på minutter.

Dersom du ser en mulighet for å gjøre dette reversert, så er det en viktig sak å tenke på. Man må bruke teknologi som har et åpent API, data må enkelt kunne sendes til andre systemer. API er gjerne noe man “slenger rundt med” om dagen, og det er ikke nødvendigvis et kvalitetsstempel slik som man får ved en BACnet BTL sertifisering, så snakk gjerne med referansekunder som kan vise til at dette kan være en viktig del av infrastrukturen til bygget ditt, for det er nemlig det du gjør, du bygger opp infrastrukturen i bygget fra starten.

Oppsummert

Det sies at 80 % av dagens bygningsmasse skal bestå i 2050, og de eksisterende byggene blir stadig viktigere som potensielle klimatiltak. Vi registrerer med glede at flere leietagere etterspør bygg med høyere samlede bærekraftprestasjoner, også fordi deres lokaler skal ivareta egne organisatoriske ambisjoner. Det å koble deres målsetninger med byggets muligheter, representer et mulighetsrom som på langt nær er utnyttet. Vi ser at ny teknologi kan benyttes som verktøy for å fremskaffe innsikt og forståelse, som med fordel kan benyttes til å designe samarbeid og prosesser med riktige kontrakt- og gjennomføringsmodeller. Gjort rett skal dette resultere i bygg som løfter leietagers organisasjon og samtidig bidrar til å redusere klimagassutslipp. Som nevnt i starten av artikkelen mener vi ISO 19650 er et godt egnet rammeverk for å oppnå dette.