Hybelavløp ble rettsforviklinger

En selger som fikk brev ved en feil, trodde at alt var i orden da det ikke ble fulgt opp og nektet å slippe inn sameiet på befaring. Et sameie som ville fjerne varmepumpen i 2009, men så lot de saken ligge i ti år uten å gjøre noe. En vaktmester som kom tilbake etter at rettssaken var ferdig og mente at et bildebevis viste feil avløpsrør. Og en lagmannsrett som tok opp saken på nytt for å være sikre på hvilket avløpsrør som var i hvilket hull.

Det høres ut som et godt utgangspunkt for alt fra et forbrukerprogram til en komedie – men det var en virkelig rettssak i Borgarting lagmannsrett.

Den som må punge ut, er hverken selgeren, borettslaget, vaktmesteren eller lagmannsretten. Nei, taperen er eiendomsselskapet som hadde kjøpt leiligheten for 6,9 millioner, men så hevet kjøpet da det ble klart at varmepumpen måtte fjernes an gang i fremtiden og at avløpsrøret måtte flyttes til et hull som allerede var på plass, for maks 22 000 kroner.

Skulle selge videre

Det begynte da en boligeier ville selge leiligheten sin i et sameie i Oslo. Det er en leilighet med to soverom. Det ene har et hybelkjøkken, og det var vært utleid i perioder.

Et eiendomsselskap kjøpte leiligheten. Planen var å pusse den opp for å selge den videre, og en del av tanken var å leie ut hybelen.

Men så meldte styret i sameiet seg. Styret skrev et brev om at varmepumpen i leiligheten ikke var godkjent. Dessuten hadde styret besluttet at et rør fra leiligheten og ned i kjelleren – avløpsrøret fra hybelkjøkkenet – måtte fjernes. Det brøt brannskilleveggen, nemlig.

Og ikke nok med det: Selgeren måtte også levere tilbake nøkkelen til den ekstra postkassen som hun hadde disponert mens hun leide ut hybel. Styret understreket dessuten at det ikke hadde godkjent at eieren kunne bygge trapp fra balkongen sin og ned til hagen.

Begge ville heve

Overtagelsen av leiligheten ble utsatt. Etter hvert varslet selgeren om at hun ville heve kjøpet hvis ikke pengene kom inn på kontoen til megleren. Eiendomsselskapet betalte. To uker senere besluttet styret å stå ved kravet om å fjerne varmepumpen og avløpsrøret, og samme dag var det eiendomsselskapets tur til å melde fra om at det ville heve kjøpet.

Det endte med at selgeren fant en annen kjøper som betalte 50 000 kroner mer enn eiendomsselskapet. Men da hadde det gått flere måneder, og hun gikk til retten for å få erstattet utgiftene til nytt salg og også renter, fellesutgifter, strøm og skatt i mellomtiden.

I Oslo tingrett fikk selgeren medhold, og nå har hun fått det i lagmannsretten, også.

Tause i ti år

Varmepumpen ble installert uten at selgeren hadde avklart det med sameiet. I 2009 meldte styret at det var «i sin fulle rett til å fjerne varmepumpen slik den nå er installert».

Ti år senere kom det så pålegg om å fjerne varmepumpen. – Selv om det gikk mange år etter skrivet, representerte varmepumpen et usikkert forhold som en kjøper klart skulle ha blitt opplyst om, skriver Borgarting lagmannsrett.

Retten avviser derimot at nei til trapp fra balkongen og nei til to postkasser er noen mangel.

Brev til feil sted

Avløpsrøret fikk selgeren melding om to år før salget, ved en feil. Da skrev advokaten til sameiet et utkast til brev og sendte det til den daværende styrelederen.

I brevet var det foreslått at sameiet skulle forlange dokumentasjon på avløpsrøret fra hybelkjøkkenet. Det så nemlig ut til at avløpsrøret manglet klamring og gjenstøping, og ikke minst så det ut til at røret brøt brannskillet mellom etasjene.

Selgeren fikk utkastet til brev ved en feil fordi hun hadde sittet i styret tidligere. Men hun fikk aldri brevet direkte, og dermed antok hun at styret hadde bestemt seg for at det ikke hadde noen innvendinger til avløpsrøret.

Dagens styreleder i sameiet forklarte at en rørlegger som styret hadde engasjert, hadde fortalt at et avløpsrør ned til kjelleren brøt brannskillet. Da det ble antatt at røret kom fra leiligheten til selgeren, protesterte hun på det og nektet samtidig å slippe inn noen på befaring for å finne det ut. Men etter befaringer på de andre leilighetene i sameiet ble det konstatert at avløpsrøret kom fra leiligheten hennes. Vaktmesteren i sameiet hadde også vært på befaring og funnet ut det samme.

Visste om det

Alt dette gjorde at lagmannsretten fastslår at selgeren visste om at avløpsrøret ikke var forskriftsmessig lagt og at det manglet godkjennelse.

Retten mener at varmepumpen ikke har stort å si for spørsmålet om eiendomsselskapet kunne heve kjøpet. Avløpsrøret, derimot, var viktig. Det var ikke tvil om at leiligheten skulle pusses opp og selges videre og at det var viktig å ha en hybel med kjøkken for å øke prisen.

Eieren av eiendomsselskapet mente at det ikke fantes noen akseptabel løsning: Han måtte pigge seg giennom en vegg som kunne være en bærevegg og lage hull til avløpsrør. Eiendomsselskapet kunne ikke ta risikoen med å gjøre et slikt inngrep som han forsto at styret hadde sagt nei til, mente han.

Retten himler med øynene

Før saken havnet i lagmannsretten hadde det vist seg at veggen ikke var bærende, og også at en tidligere eier allerede hadde tatt et mer enn stort nok hull gjennom veggen og ført et plastrør gjennom den og ned til kjelleren. Hullet gjennom brannskillet til kjelleren kunne tettes, og et nytt avløpsrør fra hybelkjøkkenet kunne legges gjennom hullet og kobles til avløpet fra toalettet.

Det får Borgarting lagmannsrett til å skrive en formulering som er juristenes måte å himle med øynene og riste oppgitt på hodet på:

«Plastrøret/hullet har hele tiden vært fullt synlig. Hadde partene og senere prosessfullmektigene reflektert over dette og stilt seg det enkle spørsmålet om hvor dette store røret kom fra og gikk til, ville det formentlig aldri kommet til sak.»

Leide ut raskt

Etter at retten hadde tatt opp saken til doms, sendte for øvrig vaktmesteren en SMS og mente at et bilde som hadde vært lagt frem som bevis, ikke viste det omstridte avløpsrøret. Lagmannsretten åpnet for ny diskusjon, men gjorde ikke noen endringer i avgjørelsen sin.

Selgeren og eiendomsselskapet er enige om at det ikke ville ha kostet mer enn 22 000 kroner å legge om avløpet og at varmepumpen kunne gjøres opp for med et fradrag for 5000 kroner.

Den nye eieren ordnet for øvrig dette raskt og kunne annonsere hybelen til leie – for 9500 kroner i måneden – litt over tre måneder etter kjøpet.

536 000 i erstatning

Konklusjonen er at hverken varmepumpen eller avløpsrøret var noe vesentlig avtalebrudd. Derfor hadde ikke eiendomsselskapet anledning til å heve kjøpet.

Dermed får selgeren 536 000 kroner i erstatning. I tillegg må eiendomsselskapet betale 180 000 kroner til advokaten hennes og et vitne.