Her kjøres ny proptech teknologi «live» i en hel bydel

– På 18 måneder har vi bygget en lab hvor vi tester ny eiendomsteknologi for å se hva som fungerer og ikke. Det som fungerer tar vi med oss når vi nå jobber for å gjøre eiendomsporteføljen til Angarde i Fyllingsdalen smartere og mer energieffektiv, sier Tommy Hagenes i Proptech Bergen.

Et billig og smart alternativ

Angarde er en stor eiendomsaktør på Spelhaugen i Fyllingsdalen, vest i Bergen. Her ønsker de å utvikle en grønn bydel med næring og bolig i skjønn forening. Ambisjonen er at både bygg og bydel på sikt skal være klimanøytral og selvforsynt med energi.

Mens de nå venter på reguleringsplanen, har de fått med seg Tommy Hagenes og Roar Smelhus som har satsningen Proptech Bergen sammen, ved siden av egne rådgiverselskaper.

– Vi ser på hva som er mulig å gjøre for å løfte eksisterende eiendomsmasse, og slik dra hele bydelen i en smartere og mer bærekraftig retning, sier Smelhus.

Angarde - en mulig oppskrift på hvordan utvikle en smart by

De eksisterende byggene til Angarde er godt vedlikeholdt, men flere er av noe eldre årgang, slik de fleste eksisterende bygg er. Området står foran en stor transformasjon, og huseier ønsker derfor ikke en omfattende rehabilitering før de vet hvordan reguleringsplanen for området faktisk blir. De ønsker likevel å ta de første skrittene i en mer bærekraftig og smart retning.

– Den tradisjonelle måten å gjøre disse byggene smarte på ville krevd investeringer på flere hundre millioner kroner. For mange huseiere er det ikke et realistisk alternativ, men med eksisterende proptech-teknologi kan vi løfte byggene inn i fremtiden for en brøkdel av det en slik fornyelsesprosess vanligvis koster, sier Hagenes.

Datadrevne valg

En av utfordringene med bygningsmassen til Angarde var at de manglet data for energi, luft og inneklima.
– Alt vi gjør baserer vi på datadrevne valg. Derfor trenger vi data som gir oss informasjon om bygget. Hvor mye energi trenger for eksempel bygget for å levere det innemiljøet og den kvaliteten leietakerne etterspør, sier Hagenes.

De installerte derfor teknologi som de allerede hadde testet ut i Proptech Bergen, og som de var trygg på at fungerte. Den trådløse teknologien gjorde dem i stand til å måle både energiforbruk, inneklima, og luftkvalitet i sanntid.

– I praksis hadde vi dermed med noen enkle, raske og ikke minst kostnadseffektive grep fått på plass et energioppfølgingssystem. Vi var nå i stand til å analysere bygget og dermed kunne vi også ta gode datadrevne valg, sier Hagenes.

Teknologien er nå installert i fem av byggene på Spelhaugen. Det gjør at de nå ikke bare får ut data fra hvert enkelt bygg, men de også kan sammenligne dataene fra de ulike byggene.

– Det gjør oss i større grad i stand til å stille de rette spørsmålene. Hvorfor har for eksempel to bygg som er relativt identiske ulikt energiforbruk, sier Smelhus.

Fornuftig bærekraft

Utgangspunktet til huseier er at de ønsker å ta fornuftige bærekraftige valg, noe som blant annet innebærer stor grad av gjenbruk.
– Dette sammenfaller godt med vår tilnærming. Vi ser derfor på hva som kan la seg gjøre med gjenbruk som utgangspunkt. Blant annet har vi installert sensorer som gjør at vi kan registrere byggenes bruksmønster. Dermed kan vi justere energiforbruk etter når det faktisk er folk på bygget. Her var det en del å gå på, både når det gjelder daglig bruk, men også i forhold til sesong, samt i forbindelse med korona som jo har gjort at mange har sittet mye mer hjemme. Dette er tiltak som krever minimale investeringer, men som umiddelbart reduserer energibehovet, sier Smelhus.

Fornuftig bærekraft kan imidlertid også bety at noe må byttes. I ett av byggene kom de for eksempel frem til at det var fornuftig å bytte ventilasjonsaggregatene og supplere med VAV- sonespjeld.

– Vi beholdt hele kanalnettet, men basert på datadrevne valg besluttet vi å bytte aggregatene. Disse var nesten 20 år gamle og effekten ved å bytte var stor, samtidig som investeringen ville være raskt nedbetalt. Basert på data fra bygget var dette et fornuftig valg, sier Hagenes.

Mange utviklingstrinn

Prosessen med å gjøre bygningsmassen til Angarde smartere har nettopp begynt, og Hagenes snakker om dette som en kontinuerlig prosess, hvor antallet utviklingstrinn er uendelig.

– Vi er veldig tidlig i prosessen. Vi har installert teknologi som gjør at vi har fått kartlagt fotavtrykkene til alle byggene. Det betyr at vi har etablert et godt fundament som vi nå kan bygge videre på. Vi har også tatt de første enkle, men fornuftige grepene for å løfte byggene i en smartere retning, sier Hagenes.

De to mener at fordelen med å ta grep om eksisterende bygningsmasse på denne måten, er at det gjør det økonomisk gjennomførbart for langt flere huseiere.

– Det koster huseierne svært lite, samtidig som gevinsten potensielt kan være stor. De kan også ta investeringene etterhvert som lokaler og bygg blir leid ut, sier Hagenes.

– I stedet for at bygg som står i fare for å bli utrangerte blir revet, kan vi på denne måten bidra til å løfte byggene inn i fremtiden. Det åpenbart mest bærekraftige valget er å forlenge livet til de byggene som finnes. Vi ønsker å bidra til en utvikling hvor eksisterende bygg gjøres smarte og mer energieffektive, i stedet for at de skrotes, sier Smelhus.

De håper at jobben de nå har begynt hos Angarde kan bli et eksempel på hvordan eksisterende bygningsmasse kan løftes inn i fremtiden.

– Vi mener at dette er den riktige måten å gjøre eksisterende bygg smartere på. Vi håper derfor at Angarde-prosjektet kan bli et forbilde for nettopp det, sier Hagenes.