Drifter etter behovene

Toma Eiendomsdrift går over til å drifte etter behovene, ikke etter kalenderen. De første byggene er i full gang med sensorer som samler inn dataene som trengs, og flere er på vei.– Vi gjør korrigeringer før kundene merker at de er nødvendige, sier Toma-sjef Arne Rud. Han er på vei i den retningen powerpoint-presentasjonene har pekt lenge. Men nå er det virkelighet, og ikke bare prat.

Eksisterende bygg

– Uttrykket er å gå fra frekvensstyrt til behovbasert. Men da må det legges til rette for det, sier Rud. Som administrerende direktør i Toma Eiendom er han opptatt av at det ikke er nok å se muligheter på nybygg, men også å få inn sensorikk i eksisterende bygg.Når sensorikken kan gi reelle data som byggene kan driftes etter, så gir det eiendomsbesitterne stor verdi, mener han. Eiendomsselskapene lever av leietagerne sine, og de stiller stadig tøffere krav.– Vi er en servicebedrift i Toma. Når vi kan ta ut data for for eksempel luftkvalitet og radon inne i bygningsmassen, kan vi bruke de tallene til å drive bedre service. Ventilasjon er et godt eksempel. Vi må finne balansen mellom å drifte byggene riktig og å få fornøyde kunder, sier Arne Ruud.

Bort fra kalenderdrift

Det er Airthings som har levert sensorene der Toma tester ut sensorikk, og det er daglig leder Tommy Hagenes i Energy Control som samler trådene.– Da vi trengte sensorer for inneklima og energi, fant vi ut at produktene til Airthings er veldig bra. Så tok vi inn over oss at endringskulturen må gå fra kalenderdrevet til datadrevet. Vi satte oss ned med Toma og Airthings og fant ut at hvis vi klarer å få dataene og alarmene inn i systemene som Toma bruker i dag, så er det mye enklere. Det er viktig å kunne hente ut alle dataene, sier Hagenes.

Må få melding

– Det er kjempemessig at Toma er interesserte i å teste ut, mener Airthings-sjef Øyvind Birkenes.– Vi har dashbordet som alt kan sjekkes i, men det skal ikke være slik at drifterne må inn og tenke at de «må sjekke dashbordet i dag». Det må skje automatisk slik at de får en melding når noe ikke er som det skal. Derfor må det integreres i systemet. Vi har fått en fantastisk løsning med Toma, men for oss er dette bare starten på å behandle dataene og komme med nye tjenester for kundene våre, sier Birkenes.Han forteller om kunder som blir imponerte når utleieren kommer og sier at luftkvaliteten er dårlig, før de merker det selv. Samtidig er det noen som får en aha-opplevelse når de klager på luftkvalitet eller temperatur og dataene fra sensorene viser at alt faktisk har vært på stell hele tiden.

Arbeidsordre

– Klagene på FDV-systemet er 95 prosent basert på klager på innendørs luftkvalitet. Når leietagerne klager og vi svarer, sier vi ikke bare at alt er greit, men også at vi oppfatter beskjeden og har lagd en rapport. For Toma er det bare ett klikk, og det tar gjerne mye mindre tid enn å krangle med noen, sier Tommy Hagenes.– Airthings holder på med veldig mye spennende. Når radonnivået stiger eller VOC-nivået ikke oppfører seg etter den kurven som vi tegner, kan vi styre etter fasiten. Så kan systemene bruke maskinlæring til å prøve å forutsi problemer før de skjer og lage arbeidsordre ut fra det, fastslår han. – Når du kan gjøre dette og komme over til behovsstyrt, kan du redusere nedetid og feil, og dermed reduserer du automatisk kostnadene, sier forretningsenhetsleder Pål Berntsen i Airthings.

Enkelt og trådløst

– Dessuten er det ikke snakk om komplekse installasjoner lenger i dagens trådløse verden, peker Arne Rud på. I eiendombransjen har det vært tema lenge hvordan du skal greie å få ut data i eksisterende bygg, sier han.Eiendomsselskapet kan også bruke dataene til å gi leietagerne råd. For eksempel synes det godt når et møterom er mye eller lite brukt. – I Bergen hadde vi en kunde som endte med å doble kvadratmeterne sine. Vi så over et år at de hadde altfor høy CO₂ fordi de hadde vokst. Da kan forvalter komme med kompetansen og gi råd, sier Hagenes.

Enkelt å skjønne

Sensorene fra Airthings oppdateres uten at drifterne trenger å gjøre noe. – For eksempel dukket lyssensorer opp over natten uten at brukere trengte å gjøre noe, forteller Andreas Schaathun, som er salgssjef for Europa.– Vi lager noe som folk enkelt kan forstå. Du behøver ikke å være bygningsautomatiker eller studere SD-systemet, sier Øyvind Birkenes.