Vedlikeholdsetterslep-Nemitek800x600

Etterslep – hva er det?

Ordet «etterslep» brukes ofte i forbindelse med manglende eller akkumulert vedlikeholdsbehov. Gjentakende diskusjoner viser at det trengs en mer klarhet i forståelsen av ordet samt hvordan vi skal forholde oss til det.

Innlegg av:

Rådgiver Robin Sæterøy, professor Svein Bjørberg, begge Multiconsult.

Store norske leksikon definerer ordet som: det å ligge etter, være kommet i bakleksa; noe som (bokstavelig talt) sleper etter noe annet; kompensasjon for manglende lønnsglidning i en avtaleperiode.

På Google finner vi en relevant definisjon av ordet «vedlikeholdsetterslep» brukt en gang før år 2000 i Dokument nr 15:1 – Stortinget.no: Dagfinn Høybråtens svar på spørsmål fra Børge Brende om miljørettet helsevern i skoler og barnehager: ….»mål om helsemessig tilfredsstillende skoler og barnehager, men at det fortsatt gjenstår en del arbeid i kommuner hvor det er store vedlikeholdsetterslep». Dette er et dokument på nesten 600 sider og ordet er nevnt 1 gang.

På 1990-tallet, etter at Byfornyelsen i Oslo hadde løftet de gamle bygårder fra 1800-tallet opp på et godt nivå, ble det mer og mer tydelig at den offentlige bygningsmassen fra 50-70-tallet hadde behov for vedlikehold. Oslo kommune ba om tilstandsvurdering, med tilhørende oppgraderingsbehov, av sin bygningsmasse på ca 4 millioner m2. Til denne analysen ble metoden og verktøyet multiMap utviklet av Multiconsult, basert på NS 3424 «Tilstands-analyse av byggverk» med sine tilstandsgrader 0 (som er som ny), 1, 2 og 3 (nå må det gjøres noe). Den samme metodikken ble benyttet for Forsvarsbygg sine ca 6 millioner m2 samt alle sykehus da Staten overtok eierskapet i 2003. Også mange kommuner ble kartlagt i 2003, og vi kunne konstatere et relativt stort behov for vedlikehold. Dette førte til NOU 22: 2004 «Velholdte bygninger gir mer til alle» med klare retningslinjer for god eiendomsforvaltning.

KS (kommunenes Sentralforbund) engasjerte Multiconsult i 2008 til en større kartlegging av kommunale bygningers tilstand og oppgraderingsbehov. Rapport om Vedlikehold av kommunesektor kom september 2008. I utgangspunktet ble det bedt om tilstand samt hva det koster å oppgradere tilbake til utgangspunktet. På det tidspunkt omfattet vedlikehold, ihht NS 3454 «Livsløpskostnader for byggverk», periodisk vedlikehold samt utskiftinger. Når bygningsdeler / -systemer skiftes, så setter man inn dagens standard og ikke den standard som var den gang bygget ble bygget. Dermed øker både standarden og behov for vedlikehold (som definert i NS3454) over tid, uavhengig av faktisk teknisk tilstand, for eksempel vinduer med bedre U-verdi. Tilbakeføring til utgangspunktet er da ikke et aktuelt begrep i denne sammenheng, bortsett fra der restaurering har dette som mål.

Ut fra dette ble det inntatt to viktige begrep; 1) ambisjonsnivå og 2) akseptnivå. Førstnevnte handler om hvor høyt skal vi løfte den samlede standarden når vi utbedrer, mens det andre begrepet handler om når vi skal sette inn innsats, dvs hvor langt ned kan vi akseptere reduksjon av egenskaper.

Utregnet kostnad for å nå ambisjonsnivået ble delt i to; 1) A: Kostnad ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 og 3, og 2) B: Kostnad ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 3, samt utvalgte komponenter med tilstandsgrad 2 (prioritet der konsekvenser for helse, personsikkerhet er stor).

Estimert oppgraderingsbehov var således ikke å forstå som akutt men fordeles utover kommende to fem-årsperioder. Ambisjonsnivået må derfor nedfelles i en langsiktig strategi for vedlikehold. Denne strategien må ikke være kvalitativ, for eksempel «Vedlikeholdet skal være godt nok», men kvantitativ slik at den kan måles, for eksempel «Ingen deler / system skal ha TG 3, verdivektet TG for et bygg skal være < 1,2». Førstnevnte krav gjelder for alle bygg da dette dreier seg om brudd på lover og forskrifter eller det er fare for personsikkerhet, liv og helse, eller varig funksjonssvikt. Sistnevnte krav kan selvfølgelig variere mellom de ulike bygg, eller selvvalgte kategorier/grupperinger slik enkelte kommuner nå gjør.

En slik definert kvantitativ strategi, sammen med kartlegging av tilstand, vil danne grunnlag for utregning av vedlikeholdsbehov og senere et vedlikeholdsbudsjett som sum av definerte tiltak for å tilfredsstille strategien, for eksempel 20 millioner kroner. Om det så bare bevilges 16 millioner må noen av tiltakene forskyves til etterfølgende år slik at endelig vedtatt budsjett er sum av tiltak som skal gjennomføres. Det man forskyver, i dette tilfellet 4 millioner kroner kan da betegnes som etterslep. Men dette vil føre til videre forringelse av de elementer som blir flyttet på, spesielt om det er elementer med TG 3 som kan gi følgeskader. Derved er ikke 4 millioner nok når tiltakene skal gjennomføres. Følgeskader kan være mer skade på angjeldende bygningsdel, skader på nærliggende bygningsdeler etc. Uansett økte kostnader så burde kostnader til tiltak som ikke blir gjennomført bli plassert (fremkomme) som gjeld i balanseregnskapet. Noen vil også gå så langt å betegne det som politisk styrt forfall.

 de siste 10 år har Arbeidstilsynet påpekt en rekke ikke tilfredsstillende forhold i mange skolebygg og barnehager. Dette førte bla til brev, datert 28. februar 2013, fra daværende Helse- og omsorgsminister Jonas Gahr Støre og Kunnskapsminister Kristin Halvorsen med pålegg om oppgradering av innemiljø med henvisning til krav i lovverket (Folkehelseloven, Opplæringsloven og Arbeidsmiljøloven).

Vedlikeholdstiltak iht en vedtatt strategi er nødvendig for å opprettholde «Well-being», dvs balansen mellom økonomi, sosiale- og miljømessige forhold, for folk som har sin arbeidsplass i bygget.

Tilbake til spørsmålet; «Etterslep – hva er det???». Som nevnt fra definisjoner innledningsvis kan etterslep sies å være noe som ikke er gjennomført men som skulle ha vært. Eller sagt med klare ord for forvaltning av bygninger:

Vedlikeholdsetterslep:

Behov for tiltak som følge av gap mellom mål/standard vedtatt i vedlikeholds strategi og faktisk tilstand.

Konsekvens:

Manglende bevilgning for å lukke etterslepet bør fremkomme som gjeld i balanseregnskapet.